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无人机带你鸟瞰40、41号土地实景 我们带你看清“限房价7700元”里的套路

时间:2017-10-9 23:19:44编辑:无人机之家来源:互联网栏目:国内资讯点击数(0)已有0人评论 加入收藏

  以“318新政”为开端,在过去的9个月中,长沙先后发布了“520新政”、“923新政”等一系列的限购政策,对于楼市的调控在不断的收紧。

  这次的调控是全方位的,它涉及到销售、购买、贷款等下游环节,也涉及到预售证发放等中游环节,还涉及到了土地拍卖这一上游环节。政府对下游限购限贷、对中游控制数量,而对上游则是推出“限房价竞价地”——长土网040号与041号。

  这两宗土地即将在明天上午10点正式进入竞价期,实际上它们早在9月1日就已由市国土资源局在网上交易系统中公告了出来,这中提前一个半月就公告土地的情况,屈指可数。

  建筑面积近40万平米的40号土地“住宅限价”7700元/平

  40号土地位于荷叶冲路与京珠高速交汇的西南处,周边现有碧桂园南城首府、中航城国际社区两个楼盘。

  40号土地作为一宗住宅用地,它的出让面积为13万平米,建筑面积为39万平米,是一个中型社区规模。

  对于购房者而言,除了7700元/平这一“限定住宅销售价格”的利好之外,齐全的幼小中三级教育资源配套,也是一大亮点。

  40号土地要求竞得方配建中小学(占地2.6万平)、幼儿园(最小占地0.48万平)。

  除了上述要求外,政府还对保证金、自持比例等有详细要求。

  南二环附近的41号土地“住宅限价”7195元/平

  41号土地藏在路桥集团住宅区里,详细定位的话需要以瑞都华庭来做参照,它的西边就是这宗出让面积仅5000多平米的土地。

  41号除了土地上的建筑限高100米外,还要求竞得人要将西向路幅内建筑一并拆除。此外,还有针对这宗“限房价”土地的特殊要求。

  虽然40号与41号两宗“限房价”明日上午才进入竞价期,但是实际上它应有的作用在公告之初就完成了。因为这两宗土地,除了供应房源、发展楼市的作用外,主要还是长沙用来向中央表示“继续严控楼市”这一态度的。

  除此之外,“限房价”也好,“熔断+摇号”也罢,都只是看起来比较美好而已。

  “限房价”土地帮购房者限制住了房价?

  40号与41号土地公告之初,它们7700元/平与7195元/平的“限定住房销售价格”成为了当时的关注热点。

  但是仔细阅读土地拍卖公告,就会发现这两个“限售价格”被营造成了一种噱头。

  40号与41号两宗土地的“挂牌交易条件”中都明确规定了“该宗地住宅要求精装修销售”,同时还说明了限售价“不包括精装修价格”。

  这意味着实际房屋售价将会是“7700+精装修价格”和“7159+精装修价格”,所以“精装修价格”决定着最终房价。

  按照一般的土地发开周期,开发商从拿地到销售,大约为一年至一年半。那么,届时这个“精装修价格”怎么定呢?由谁定?怎么监督呢?

  对于购房者而言,这一模糊地带无疑让 “限房价”土地的象征意义,大过了实际作用,并未帮他们“限”到房价。

  “限房价”土地帮长沙限制住了房价?

  截止到今天为止,40号与41号土地是2017年市内五区里供应的第四、第五宗住宅用地。前三宗均位于大王山片区,是专门用于开发大王山度假区的土地。

  可以说,这两宗土地才是今年市内五区供应的首批住宅用地。这两宗土地的住宅建筑面积总计约41.5万平米。虽然政府在今年大幅收紧了土地供应,但这个面积总量比五区内商住用地中的住宅总量更低。

  因此,如果政府真的想靠这类土地来“限”长沙房价,那么显然供应的量太小,形成不了规模效应,也就不能达到目的。

  政府在为装配式技术定价?

  多年以来,长沙一直在不断的努力发展住宅产业化,推广装配式技术,希望提高长沙楼市全装修房屋的比例。但因为成本的差距,装配式技术推广缓慢。

  本次拍卖的40号和41号两宗土地就明确要求“住宅部分全部采用装配式技术建造,单体建筑装配率不低于50%”。

  40号与41号两宗土地采取的是“熔断+摇号”的新土拍方式,它们分别被设定了13.58亿和0.6016亿的最高限价。由此可知,这两宗地最高的楼面价将会分别是3435元/平和3154元/平,这与它们的“限售价”之间分别相差4265元/平与4005元/平。

  从公布的土地条件逻辑上分析,这就是政府认定的装配式技术推广价格了。

  谁会愿意接受这个“限房价”土地?承受这个装配式技术的价格?明天上午10点,佳佳直播将为您全程报道土拍全过程,敬请期待。

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关键字:无人机 限房价
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